Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) estão enfrentando um aumento significativo na inadimplência, impulsionado por taxas de juros elevadas e o aumento dos custos na construção civil. Entre abril e dezembro de 2024, foram registrados 58 casos de inadimplência, o que representa o dobro em comparação ao mesmo intervalo do ano anterior. Apenas em janeiro de 2025, mais 10 inadimplementos foram contabilizados, resultando em um aumento de 20% em relação ao ano passado. Esses dados foram obtidos pelo CR Data, que começou a compilar informações em março de 2023.
As dificuldades financeiras se concentram principalmente em CRIs de desenvolvimento, que são utilizados para financiar novos projetos, onde o colateral depende da venda futura dos imóveis. A maior parte dos CRIs problemáticos foi emitida entre 2021 e 2023, em um cenário de mercado distinto. Esse fenômeno reflete não apenas os efeitos da alta de juros e do aumento dos custos de construção, mas também indica crescentes dificuldades nas vendas de imóveis.
A inadimplência no setor ocorre em um contexto de crescente participação dos investidores individuais neste mercado. De acordo com dados da Anbima, os investimentos diretos em CRIs por brasileiros alcançaram R$ 85,5 bilhões ao final de 2024, uma ampliação de 250% em três anos. O crescimento foi especialmente expressivo entre investidores de varejo e alta renda, com aumentos de 342% e 459%, respectivamente, resultando em 584 mil brasileiros com exposição direta a CRIs em dezembro.
Esse cenário de alta demanda, mesmo em meio a desafios econômicos, tem gerado preocupação entre as assessorias de investimentos. Especialistas alertam para o fato de que um fluxo significativo de recursos está direcionado a esses ativos, sem que os riscos associados sejam adequadamente refletidos nos preços. Além disso, muitos investidores ainda não percebem o aumento do risco envolvido, uma vez que a inadimplência tende a se tornar visível apenas quando ocorre.
Nos últimos meses, os prêmios dos CRIs têm se mantido próximos a 1 ponto percentual, especialmente para títulos de maior qualidade (high grade). Em um cenário onde as margens são restritas no crédito privado, a rentabilidade dos CRIs se torna mais atraente devido à sua isenção de Imposto de Renda. Em contraste, outros tipos de ativos, como fundos de ações, debêntures e títulos públicos, apresentam taxas de retorno entre 15% e 22,5%.
O segmento de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), que também experimentou um crescimento substancial, não ficou imune ao aumento de casos de inadimplência nos CRIs. Metade dos CRIs que entraram em default em 2024 esteve vinculada a fundos imobiliários, que possuem aproximadamente R$ 124 bilhões investidos por pessoas físicas. Em 2023, apenas 8% dos CRIs inadimplentes estavam dentro de FIIs.
O setor se prepara para um 2025 que pode ser ainda mais desafiador, com expectativas de que mais empresas enfrentem dificuldades para honrar suas obrigações financeiras. A combinação de elevadas taxas de juros e aumento nas despesas financeiras, bem como os custos de financiamento para potenciais compradores, agrava a situação. A entrada de novos emissores no mercado também está sendo impulsionada pela redução da oferta de crédito bancário.
Em 2024, o número de emissões de CRIs alcançou um recorde, totalizando 774 operações, conforme os dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), um aumento de 41% em relação ao recorde anterior. O volume total de emissões cresceu 19,3%, somando R$ 68,7 bilhões. Entretanto, o tíquete médio das operações caiu cerca de 15%, passando de R$ 105 milhões para R$ 87 milhões.
Com a segurança financeira dos novos emissores em questão, gestores estão demonstrando cautela. Alguns evitam exposição a investimentos de maior risco, optando por CRIs de alta qualidade ou médio rendimento, principalmente em um ambiente de spreads comprimidos. Há uma preferência por estruturas bem definidas e um fluir de recursos que justifique o investimento, mesmo em momentos desafiadores.
Além das flutuações nas taxas e na segurança de mercado, os custos na construção civil têm gerado preocupações adicionais. Com a alta do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que registrou um crescimento de 6,85% nos últimos 12 meses, acima da inflação medida pelo IPCA, estratégias para mitigar o impacto da inflação nos custos são cada vez mais importantes. Algumas gestoras tentam antecipar compras de insumos para minimizar custos futuros, redirecionando dividendos para acelerar obras inacabadas.
No entanto, a dificuldade em controlar custos como os da mão de obra, que subiram 9% no último ano, apresenta desafios adicionais. Além disso, há sinais de que o mercado pode estar enfrentando um ponto de saturação, com investidores exigindo prêmios mais altos nas novas emissões. As perspectivas de menor captação e aumento dos riscos no setor imobiliário tornam o cenário ainda mais desafiador.
As participações dos fundos imobiliários, que sofreram desvalorizações significativas, resultam em preços abaixo do valor patrimonial, o que desestimula novas captações. A expectativa é que, com um cenário de liquidez reduzida e uma percepção de risco maior, a taxa para CRIs que ainda conseguirem acessar o mercado aumente, mesmo para emissores de baixo risco.
